住まい探しもこれで安心!宅建士が教える「良い不動産屋」の見分け方

春は人の動きが多い時期です。人事異動による転勤等で、新年度から新しい街で生活をスタートする人も多いのではないでしょうか?しかし、何も知らない街で個人の力で部屋を探すのは一苦労。どこの不動産会社に行けばよいのかもわかりませんよね。今回は不動産会社選びをする際に参考にしてもらいたいポイントをまとめて紹介します。

知名度があるイコール安心というわけではない

不動産業界には、フランチャイズ系列から、個人経営まで多くの会社が存在しています。

一言で不動産会社と言っても、主に建物の売買をする会社、賃貸の仲介業務がメインの会社、アパートの管理業務を請け負う会社など、事業展開も会社によって様々です。賃貸の部屋を探す場合は、賃貸業務をメインに行っている会社や、建物管理と賃貸の仲介を兼務している会社を選ぶようにするとよいでしょう。

これから住む街にどのような不動産会社や賃貸物件があるか調べるところから、住まい探しはスタートします。スマートフォンやインターネットを利用して情報を収集する人が多いのではないでしょうか?その際、ずらりと出てきた検索結果の上位のページにアクセスするケースが多いのですが、ここで注意しておきたいのは、上位に出てきたからと言って必ずしも信頼でき、間違いが無い会社とは言い切れないこと。

もちろん、中にはそのような会社もあるでしょう。しかし、検索結果で上の方に表示されているサイトには、会社側が検索条件で優先的に表示されるよう、広告料を支払っているケースもあります。部屋探しをする際に大切なのは、不動産会社、またはその担当者が誠実で、フットワークが軽く、親切に対応してくれるかどうかです。会社の知名度や、規模の大きさだけで不動産会社を判断しないようにしましょう。

地元に根差した不動産会社を探そう

不動産会社を選ぶ際の1つの目安として、開業してから現在に至るまでの営業期間があります。

営業期間が長い会社は、それだけ過去の実績があるということ。契約をする際に安心できる会社として1つの判断材料になります。では、不動産会社の営業期間を調べるにはどのようにしたら良いのでしょうか?

創業からのあゆみをホームページに掲載している会社ばかりではありませんよね。そういう時には、不動産会社に与えられている免許番号を見るようにします。これからその見方について説明しましょう。

不動産会社の行う土地や建物の売買・仲介・賃貸などの業務は、総称して宅地建物取引業と呼ばれています。すべての不動産会社は、この宅地建物取引業の法律(以下業法)に基づき業務を行っているのです。業法では、不動産会社に免許制度を設けており、廃業しない限り5年毎の更新が必要とされます。不動産の広告掲載時には、その会社の免許番号を掲載することが課せられているため、不動産会社のホームページや賃貸情報誌からも確認可能です。

免許番号は、「広島県知事免許(9)〇〇〇〇号」、「国土交通大臣免許(11)〇〇〇〇号」という表示の仕方をしており、〇の部分には数字が入ります。

免許には大きく分けて、都道府県知事免許と、国土交通大臣免許の2つがあり、複数の都道府県に事務所がある不動産会社は国土交通大臣免許、その都道府県にのみ事務所がある場合は、各都道府県知事免許となります。ここでチェックすべきなのは、免許交付者の後のカッコの中の数字です。先程の例で言えば、(9)や(11)の部分ですね。これは、その不動産会社の更新回数を表しています。つまり5年毎の免許の更新でこのカッコの中の数字が1つずつ増えていくということです。

カッコの中の数字が大きければ大きいほど、その不動産会社の歴史が長いことを表しています。歴史があるイコール信用できる会社と完全には言い切れませんが、不動産会社を選ぶときの1つの判断材料として覚えておくと便利です。

こまめに情報更新している会社を選ぶ

多くの物件を取り扱う賃貸の不動産会社では、日々成約や退去の状況に応じて募集件数が変化します。いつまでも入居が決まった物件がホームページに載っている会社は、借りることのできない物件のおとり広告をしているとしてトラブルを起こす可能性も。

情報更新までには業務の都合上、多少のタイムラグが生じますが、あまりにも長期間更新されていないようであればその不動産会社は避けた方が無難でしょう。自社で管理または仲介を請け負っている会社のホームページの方が、複数の不動産会社の物件情報が掲載される不動産情報誌の運営するサイトに比べて情報が新しいことがあります。

不当な初期費用の請求をしてくる不動産会社は要注意

不動産会社が賃貸の仲介を行った際に受け取ることのできる報酬は、家賃の1か月分相当額が上限と業法で定められています。

仮に、アパートの家主が不動産屋に客のあっせんを頼んだ場合、不動産会社は家主と借主からそれぞれ家賃の0.5か月分、合計して1か月分しか受け取ることはできません。双方から家賃1か月分の報酬を徴収することは業法違反になります。

仲介手数料半額をアピールしている不動産会社の場合、部屋を探している借主から見ると、お得に入居できると思いがちですが、実は家主から仲介業務を委託されているケースがあるのです。家主から委託を受けていなくても、仲介手数料の値引きを売り文句にしている不動産会社もあります。全物件仲介手数料ゼロなどを前面に押し出している会社の中には、他の部分で利益を得ようと契約金に不当なお金を上乗せしてくるところも

初期費用等に上乗せされがちなのは、消毒料あるいは清掃代といった費用項目です。本来、ハウスクリーニングは前の入居者の退去後に行っているもの。その費用は負担割合に応じて家主や前の入居者の敷金の一部で賄われていますので、新しく入居する借主に請求するお金ではありません

他にも、「事務手数料」「〇〇代」などといった名目で、契約時に請求される初期費用の中に、よくわからないお金が上乗せされていることがあります。疑問を感じる項目があれば不動産会社に内容を確認してみましょう。

指定の火災保険がある場合は内容を確認すること

賃貸契約では、火災保険の加入を契約の必須条件とするケースが一般的です。万が一失火や漏水などの事故が発生した場合、個人賠償責任や借家人賠償責任が発生します。火災保険の加入を課している理由には、これらをカバーする目的があるのです。

不動産会社には、保険の代理店業務を行っているところも多く、賃貸物件を契約する際に、保険会社や加入プランが指定されていることもあります。火災保険に加入すること自体は問題ないのですが、重要なのはそのプラン内容と保険料です。

例えば、単身者が入居するには保障額が大きすぎる、不要な特約が混じっていることなどがあります。保険内容が過大保障されている分だけ、保険料は高額になり、初期費用の負担も大きくなるものです。家族構成や部屋の広さに関係なく、一律同じ保障プランに加入させようとする不動産会社はあまりいい会社とは言えません

自分の持っている家財と部屋の広さに応じて臨機応変にプラン設定してもらえない場合は、自分に適した火災保険を見つけて加入するようにしましょう。

まとめ

不動産会社の選び方について、業務に関する専門的な内容から、裏話的なことまで交えながら紹介してきました。家族にとって大切な住まいを探してくれる会社は、できれば慎重に選びたいもの。肝心なのは、こちらの要望に応えようと誠実に対応してくれる会社あるいは担当者かどうかです。

この記事で紹介した内容を参考に、入居後のアフターフォローもしっかりとしてくれる不動産会社を選びましょう。

 

 

執筆:チャタロウ0523
福山市在住、宅建士

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